Par Vincent Rouffineau-Charrier, président de Zolias. Mis à jour le .
Quand donner sa maison de son vivant ?
Donner sa maison concerne surtout les parents dont la maison représente une grande part du patrimoine. Au décès, elle serait taxée sur sa pleine valeur ; donnée plus tôt, elle peut l’être sur une valeur réduite, et les abattements se renouvellent.
Vous pouvez donner en pleine propriété, et vos enfants deviennent propriétaires tout de suite. Vous pouvez aussi garder l’usufruit, c’est-à-dire l’usage du bien et ses revenus, et ne donner que la nue-propriété : vos enfants deviendront pleinement propriétaires à votre décès.
La décision dépend de vos besoins : rester chez vous, percevoir un loyer, garder la possibilité de vendre. Une donation est définitive : elle se prépare en vérifiant que vos ressources restent suffisantes.
Donner sa maison : pleine propriété ou nue-propriété
La donation d’une maison se fait par acte notarié (article 931 du Code civil). Elle est en principe irrévocable : vous ne pourrez pas reprendre le bien.
Chaque parent peut donner 100 000 € à chaque enfant sans impôt (art. 779, I du CGI). Cet abattement se reconstitue 15 ans après la donation (art. 784 du CGI). Au-delà, le barème s’applique par tranches, de 5 % à 45 % (art. 777 du CGI, tableau I).
En donnant la nue-propriété, vous n’êtes imposé que sur une part de la valeur, fixée selon votre âge : 60 % de 61 à 70 ans, 70 % de 71 à 80 ans (art. 669 du CGI). À votre décès, l’usufruit s’éteint et vos enfants deviennent pleins propriétaires sans nouvel impôt (article 1133 du CGI).
Au décès, la résidence principale occupée par le conjoint ou un enfant bénéficie d’un abattement de 20 % sur sa valeur (art. 764 bis du CGI). Cet abattement ne s’applique pas à une donation : il faut comparer les deux calculs.
Avec plusieurs enfants, la donation-partage répartit vos biens en une fois et fige leur valeur au jour de la donation. Une donation simple, elle, est réévaluée au décès pour l’égalité entre les enfants.
Exemple chiffré
Un exemple calculé avec la résidence principale
Famille fictive : un couple de 70 et 68 ans, deux enfants, dont le patrimoine est la résidence principale seule. Le scénario compare l’absence de préparation à une combinaison de donation en nue-propriété, assurance-vie supplémentaire et don familial.
- Patrimoine fictif net, hors assurance-vie existante
- 800 000 €
- Premier décès · Enfant 1 · sans préparation
- 10 194 €
- Premier décès · Enfant 1 · avec leviers simples
- 4 144 €
- Premier décès · Enfant 2 · sans préparation
- 10 194 €
- Premier décès · Enfant 2 · avec leviers simples
- 4 144 €
- Second décès · Enfant 1 · sans préparation
- 18 194 €
- Second décès · Enfant 1 · avec leviers simples
- 10 144 €
- Second décès · Enfant 2 · sans préparation
- 18 194 €
- Second décès · Enfant 2 · avec leviers simples
- 10 144 €
- Total sans préparation
- 56 777 €
- Total avec les trois leviers du scénario
- 28 577 €
Ces montants comparent l’ensemble du scénario : ils ne mesurent pas le gain d’un levier isolé. Le financement de l’assurance-vie et des dons peut demander une cession et un réemploi à examiner dans l’audit.
Résidence principale seule ; conjoint occupant au premier décès (art. 764 bis du CGI), aucun enfant occupant déclaré au second décès. Aucune donation antérieure ; parts égales, mêmes bénéficiaires en assurance-vie et en succession. Le moteur transmet une moitié aux enfants à chaque décès, sans calcul des options civiles du conjoint ; mêmes tranches d’âge retenues pour les deux parents. Les âges sont traités par tranches prudentes.
Irrévocabilité, frais d’acte et égalité entre enfants
- Après la donation, la maison ne vous appartient plus entièrement : la vendre demande l’accord de vos enfants nus-propriétaires. Les décisions importantes sur le bien se prennent ensemble.
- Les frais d’acte se paient au moment de la donation, et non au décès. Faites-les chiffrer par votre notaire avant de décider.
- Une donation qui avantage un enfant peut être remise en cause au décès pour respecter la part des autres. La donation-partage, signée par tous les enfants, limite ce risque.
Ce que l’audit vérifie pour vous
- L’impôt avec et sans donation, au premier et au second décès, selon la valeur de la maison et votre âge.
- Vos revenus et vos liquidités après la donation, pour vérifier que vous pouvez rester chez vous sans difficulté.
- La répartition entre vos enfants, les donations déjà faites et les abattements encore disponibles.
Questions fréquentes
Puis-je continuer à vivre dans la maison après l’avoir donnée ?
Oui, si vous donnez la nue-propriété et gardez l’usufruit. Vous restez chez vous, ou vous percevez le loyer si vous louez. Vos enfants deviendront pleinement propriétaires à votre décès, sans nouvel impôt sur l’usufruit qui s’éteint.
Vaut-il mieux donner la maison ou de l’argent ?
Cela dépend de la part de la maison dans votre patrimoine, de vos liquidités et de vos enfants. Donner la nue-propriété réduit la valeur taxée ; donner de l’argent peut ouvrir d’autres abattements, comme le don familial. L’audit compare ces options avec vos chiffres.
Que se passe-t-il si un enfant ne veut pas de la maison ?
Une donation suppose l’accord de celui qui reçoit. Avec une donation-partage, la maison peut revenir à un enfant et une autre valeur aux autres. Ces choix se préparent avec toute la famille et votre notaire, avant la signature.