Par Vincent Rouffineau-Charrier, président de Zolias. Mis à jour le .
Qui peut donner en conservant l’usufruit ?
Vous pouvez envisager ce dispositif pour transmettre un logement, un bien locatif ou certains droits patrimoniaux sans abandonner immédiatement l’usage ou les revenus. Il faut identifier le bien, sa propriété et vos besoins. Une résidence dans laquelle vous souhaitez continuer à vivre et un investissement locatif ne posent pas les mêmes questions de gestion.
L’usufruit permet d’utiliser le bien ou d’en percevoir les revenus ; la nue-propriété correspond à la propriété privée de cet usage. Ensemble, ces droits constituent la pleine propriété. Le démembrement ne crée pas deux biens indépendants : il répartit des droits sur un même bien, avec des décisions qui peuvent demander une coordination.
Votre âge, les donations passées, la composition du patrimoine et la situation des bénéficiaires influencent le projet. Avant de choisir un montant, regardez la valeur du bien et les ressources que vous devez garder. Le seul fait de conserver l’usufruit ne garantit pas que vous aurez toujours les liquidités nécessaires à vos dépenses futures.
Donation en nue-propriété : le barème et les droits
Donation en nue-propriété : les droits sont calculés sur la valeur fiscale de la nue-propriété transmise. Le barème de l’article 669 du CGI dépend de l’âge de l’usufruitier pour un usufruit viager. Il faut ensuite appliquer les abattements disponibles et le barème adapté au lien entre le donateur et le bénéficiaire.
Pour un enfant, l’abattement est de 100 000 € (art. 779, I du CGI) par parent. Les donations de moins de 15 ans consomment les abattements et les tranches (art. 784 du CGI). Un projet de démembrement peut donc entraîner des droits immédiats si une partie des abattements a déjà été utilisée ; la conservation des revenus ne signifie pas une donation toujours exonérée.
La donation immobilière est établie par le notaire. L’acte organise notamment la réserve d’usufruit, les pouvoirs, les charges et les conséquences d’une vente. Les frais de préparation et d’enregistrement de l’acte ne sont pas compris dans le résultat du simulateur. Vous devez connaître le coût complet avant de signer.
Lorsque l’usufruit viager s’éteint par le décès de l’usufruitier, la réunion ordinaire avec la nue-propriété ne déclenche pas de nouveaux droits sur cette réunion (art. 1133 du CGI). Il faut distinguer cette règle des biens et revenus restant dans la succession, ainsi que des autres opérations réalisées pendant la vie de l’usufruitier.
Dans le moteur, une part du patrimoine est donnée en nue-propriété avec un âge prudent par tranche, puis combinée à d’autres leviers. Cela ne signifie pas que tout votre patrimoine peut être démembré de la même façon. La présence d’épargne, les titres de propriété et les clauses souhaitées limitent les biens réellement disponibles pour la donation.
Exemple chiffré
Un exemple de démembrement calculé
Cas C de référence : couple avec trois enfants, patrimoine global hors assurance-vie existante, sans donation antérieure. La donation en nue-propriété est l’un des trois leviers du scénario. Les montants comparés correspondent à l’ensemble de la préparation, pas au gain isolé du démembrement.
- Patrimoine fictif net, hors assurance-vie existante
- 1 400 000 €
- Premier décès · Enfant 1 · sans préparation
- 24 861 €
- Premier décès · Enfant 1 · avec leviers simples
- 1 528 €
- Premier décès · Enfant 2 · sans préparation
- 24 861 €
- Premier décès · Enfant 2 · avec leviers simples
- 1 528 €
- Premier décès · Enfant 3 · sans préparation
- 24 861 €
- Premier décès · Enfant 3 · avec leviers simples
- 1 528 €
- Second décès · Enfant 1 · sans préparation
- 24 861 €
- Second décès · Enfant 1 · avec leviers simples
- 1 528 €
- Second décès · Enfant 2 · sans préparation
- 24 861 €
- Second décès · Enfant 2 · avec leviers simples
- 1 528 €
- Second décès · Enfant 3 · sans préparation
- 24 861 €
- Second décès · Enfant 3 · avec leviers simples
- 1 528 €
- Total sans préparation
- 149 166 €
- Total avec les trois leviers du scénario
- 9 166 €
Ces montants comparent l’ensemble du scénario : ils ne mesurent pas le gain d’un levier isolé. Le financement de l’assurance-vie et des dons peut demander une cession et un réemploi à examiner dans l’audit.
Calcul au patrimoine global, sans distinction de nature ; avec la répartition réelle de vos biens, le simulateur affine la fourchette. Aucune donation antérieure ; parts égales, mêmes bénéficiaires en assurance-vie et en succession. Le moteur transmet une moitié aux enfants à chaque décès, sans calcul des options civiles du conjoint ; mêmes tranches d’âge retenues pour les deux parents. Les âges sont traités par tranches prudentes.
Irrévocabilité, revenus et décisions sur le bien
- La donation est en principe irrévocable. Même avec un usufruit, vous n’avez plus la pleine disponibilité du bien donné. Une vente ou une modification des droits exige d’examiner les accords nécessaires.
- Les charges, les travaux, les revenus et le réemploi d’un prix de vente doivent être organisés. Une rédaction insuffisante peut créer des désaccords entre usufruitier et nus-propriétaires.
- Une évaluation inexacte ou une opération dont les conditions ne sont pas respectées peut être contestée. Le projet doit conserver une justification patrimoniale et tenir compte de vos besoins, au-delà de l’effet fiscal annoncé.
Ce que l’audit vérifie pour vous
- Les titres, la valeur et les dettes du bien, les droits que vous souhaitez conserver et les bénéficiaires de la nue-propriété.
- Le coût fiscal immédiat et au décès selon l’âge, les donations antérieures et les abattements disponibles, avec les autres biens conservés.
- Vos revenus et liquidités futurs, puis les clauses et les points de gestion à faire formaliser par votre notaire avant toute donation.
Questions fréquentes
Puis-je continuer à vivre dans le logement ?
La réserve d’usufruit peut vous permettre d’en conserver l’usage, selon l’acte. Il faut vérifier les droits précis, la situation du conjoint et ce qui se passe si vous quittez le logement. Le notaire rédige ces clauses. Le choix doit aussi être compatible avec vos besoins de financement et les charges liées au bien.
Puis-je vendre seul après la donation ?
Vous n’êtes plus seul plein propriétaire. La vente de la pleine propriété et le devenir du prix doivent être organisés avec les personnes titulaires des droits concernés. Les clauses de l’acte peuvent préparer certains cas. Faites examiner cette possibilité avant la donation si une vente ou un déménagement est envisagé.
Le simulateur utilise-t-il mon âge exact ?
Il retient une tranche d’âge avec un barème prudent publié dans les hypothèses. Le résultat est une fourchette et un scénario simplifié. L’audit utilise les âges et les droits réels pour calculer l’opération envisagée. Une différence de résultat peut donc venir de ces informations, sans modifier les exemples de référence.