Par Vincent Rouffineau-Charrier, président de Zolias. Mis à jour le .
Quels biens immobiliers transmettre ?
Cette question vous concerne si votre patrimoine comprend votre résidence principale, un bien locatif ou des parts de société civile immobilière. Les biens doivent être identifiés séparément, avec leur propriétaire, leurs dettes et leur valeur de marché. Le prix auquel vous les avez achetés ne suffit pas pour préparer une transmission future.
Un patrimoine immobilier peut avoir une valeur élevée tout en produisant peu de liquidités. Vos héritiers devront parfois payer l’impôt alors que le bien n’est pas vendu. Préparer la succession signifie donc regarder l’impôt, mais aussi les fonds disponibles, la gestion du logement et les besoins de la personne qui continue à y vivre.
En couple, distinguez la part de chaque époux et les biens propres. Une maison détenue à deux ne devient pas intégralement successorale au premier décès par le seul fait du décès. Les titres et le régime matrimonial déterminent les parts. Le simulateur utilise par défaut une propriété par moitié ; l’audit repart des documents.
Succession d’un bien immobilier : valeur et abattement
Succession d’un bien immobilier : l’évaluation doit refléter sa valeur de marché au jour de la transmission. Les estimations, les caractéristiques du bien, les dettes admissibles et la propriété doivent être documentées. Une SCI ne fait pas disparaître la valeur transmise : elle change la forme de détention, avec des statuts et des parts à examiner.
La résidence principale bénéficie d’un abattement de 20 % dans les conditions de art. 764 bis du CGI. Le logement doit notamment être occupé au décès par le conjoint, le partenaire de PACS ou un enfant concerné par les conditions du texte. Le moteur demande un enfant mineur ou majeur protégé ; les autres cas d’incapacité d’un enfant majeur ne sont pas modélisés. Un logement simplement nommé « résidence principale » ne suffit pas à ouvrir l’abattement.
L’abattement sur le bien et l’abattement de l’héritier ont des fonctions différentes. Pour un enfant, l’abattement personnel est de 100 000 € (art. 779, I du CGI) par parent, sous réserve des donations antérieures. Celles de moins de 15 ans consomment les abattements et les tranches (art. 784 du CGI). Le calcul ne consiste donc pas à appliquer un pourcentage à l’ensemble de votre immobilier.
La donation en nue-propriété permet de transmettre la propriété tout en conservant l’usage ou les loyers par l’usufruit. La valeur fiscale donnée dépend de l’âge de l’usufruitier (art. 669 du CGI). La donation d’un immeuble nécessite un acte notarié ; les droits éventuels ne représentent pas tous les frais de cet acte.
La répartition par nature améliore l’estimation : résidence principale, autres biens immobiliers, placements hors assurance-vie et contrats existants sont traités séparément. Elle permet notamment de distinguer l’abattement du logement et l’assurance-vie déjà en place. L’exemple ci-dessous utilise une résidence principale seule ; il diffère volontairement des cas historiques calculés au patrimoine global.
Exemple chiffré
Un exemple calculé avec la nature du patrimoine
Famille fictive avec le profil du cas A, mais résidence principale seule, occupée par le conjoint au premier décès. Le moteur v2 applique l’abattement du logement à ce décès ; aucun enfant occupant mineur ou protégé n’est déclaré au second. Aucun contrat d’assurance-vie existant ni donation antérieure n’est retenu.
- Patrimoine fictif net, hors assurance-vie existante
- 800 000 €
- Premier décès · Enfant 1 · sans préparation
- 10 194 €
- Premier décès · Enfant 1 · avec leviers simples
- 4 144 €
- Premier décès · Enfant 2 · sans préparation
- 10 194 €
- Premier décès · Enfant 2 · avec leviers simples
- 4 144 €
- Second décès · Enfant 1 · sans préparation
- 18 194 €
- Second décès · Enfant 1 · avec leviers simples
- 10 144 €
- Second décès · Enfant 2 · sans préparation
- 18 194 €
- Second décès · Enfant 2 · avec leviers simples
- 10 144 €
- Total sans préparation
- 56 777 €
- Total avec les trois leviers du scénario
- 28 577 €
Ces montants comparent l’ensemble du scénario : ils ne mesurent pas le gain d’un levier isolé. Le financement de l’assurance-vie et des dons peut demander une cession et un réemploi à examiner dans l’audit.
Résidence principale seule ; conjoint occupant au premier décès (art. 764 bis du CGI), aucun enfant occupant déclaré au second décès. Aucune donation antérieure ; parts égales, mêmes bénéficiaires en assurance-vie et en succession. Le moteur transmet une moitié aux enfants à chaque décès, sans calcul des options civiles du conjoint ; mêmes tranches d’âge retenues pour les deux parents. Les âges sont traités par tranches prudentes.
Indivision, dettes et liquidités pour payer l’impôt
- Donner la nue-propriété est un engagement durable. Une vente ultérieure demande d’organiser les droits des personnes concernées et le devenir du prix ; le notaire précise les pouvoirs et les clauses nécessaires.
- L’immobilier n’apporte pas toujours les liquidités nécessaires au paiement de l’impôt. La création d’une SCI ou une donation ne résout pas, à elle seule, les besoins de trésorerie de vos héritiers.
- Une évaluation trop basse, des dettes non justifiées ou un abattement appliqué sans respecter ses conditions peuvent être contestés. Les frais d’acte et les règles civiles de l’indivision sont exclus du simulateur.
Ce que l’audit vérifie pour vous
- Les titres de propriété, les parts de chaque personne, les statuts de SCI, les dettes et les éléments d’estimation des biens.
- L’occupation de la résidence principale et les conditions exactes de l’abattement, à chaque décès, avec la situation des héritiers.
- L’impôt par héritier, les fonds disponibles pour le payer et les conséquences d’une donation sur votre usage du logement et vos revenus.
Questions fréquentes
L’abattement s’applique-t-il à tous mes logements ?
Non. Il vise la résidence principale du défunt dans les conditions légales d’occupation. Un bien locatif ou une résidence secondaire ne bénéficie pas automatiquement de cette règle. Le simulateur distingue les natures et applique les conditions qu’il connaît. L’audit vérifie l’occupation réelle et les situations qui nécessitent un examen particulier.
Pourquoi les chiffres diffèrent-ils des exemples A–C ?
Ces exemples historiques sont calculés au patrimoine global, sans distinction de nature et hors assurance-vie existante. Ici, le bien est déclaré comme résidence principale et l’occupation du conjoint est prise en compte. La répartition réelle peut donc changer la fourchette. Les montants historiques restent utiles comme références, avec leur note explicite.
Une SCI permet-elle de transmettre sans impôt ?
Elle peut organiser la détention et la gestion des biens, mais ne crée pas une exonération générale. La valeur des parts, les statuts, les dettes et les droits des associés doivent être examinés. Une donation de parts peut avoir des conditions et des frais. L’audit compare le projet avec votre situation actuelle avant toute mise en place avec le notaire.