Par Vincent Rouffineau-Charrier, président de Zolias. Mis à jour le .
Qui peut donner, et à qui ?
Le don peut être fait à un enfant, un petit-enfant ou un arrière-petit-enfant. Si vous n’avez pas de descendant, il peut être fait à un neveu ou une nièce. La loi ne fixe aucun âge, ni pour celui qui donne ni pour celui qui reçoit.
Il concerne les familles dont un proche achète un logement neuf, sur plan ou achevé, ou rénove la résidence principale dont il est propriétaire. L’argent doit servir à ce projet, et le logement doit être gardé.
C’est une mesure temporaire. Si un projet de ce type existe dans votre famille, il vaut la peine de vérifier ses conditions maintenant, sans précipiter une décision qui doit d’abord convenir à vos ressources.
Don pour un logement : les conditions de l’exonération
Le don est exonéré dans une double limite : 100 000 € d’un même donateur à un même bénéficiaire, et 300 000 € par bénéficiaire, tous donateurs confondus. Il peut être versé en plusieurs fois. Il concerne les sommes versées du 15 février 2025 au 31 décembre 2026.
L’argent doit être utilisé au plus tard le dernier jour du 6e mois qui suit le versement. Pour un logement neuf, c’est la date de l’acte d’achat qui compte, et l’apport personnel indiqué dans l’acte doit être au moins égal à la somme exonérée (BOFiP).
Pour des travaux, ils doivent être éligibles à MaPrimeRénov’ et porter sur la résidence principale dont le bénéficiaire est propriétaire. Un logement loué ou détenu par une société est exclu. Les dépenses qui ont déjà ouvert droit à un crédit d’impôt, à une déduction du revenu ou à la prime ne comptent pas.
Le logement acheté doit rester la résidence principale du bénéficiaire, ou être loué comme résidence principale d’un locataire, pendant 5 ans. Pour des travaux, la durée court à partir de leur achèvement. Le décès du bénéficiaire ne remet pas l’avantage en cause.
Seule la part effectivement utilisée pour le projet est exonérée. Selon l’administration, la part non utilisée peut bénéficier, si ses conditions sont remplies, des abattements habituels et de l’exonération des dons de sommes d’argent.
Exemple chiffré
Un exemple : deux parents, un logement neuf
Exemple fictif : Claire, 34 ans, achète un logement neuf pour en faire sa résidence principale. Ses deux parents lui donnent chacun une somme d’argent, versée avant le 31 décembre 2026 et utilisée pour l’achat dans les 6 mois.
- Don du père, utilisé pour l’achat
- 100 000 €
- Don de la mère, utilisé pour l’achat
- 100 000 €
- Impôt sur ces deux dons (art. 790 A bis du CGI)
- 0 €
- Plafond par bénéficiaire, tous donateurs confondus
- 300 000 €
Conditions : l’apport personnel indiqué dans l’acte d’achat atteint au moins 200 000 €, et Claire garde le logement comme résidence principale, ou le loue comme résidence principale, pendant 5 ans.
Exemple fictif, établi selon les règles du CGI et du BOFiP en vigueur au 20 octobre 2026. Le simulateur ne calcule pas ce dispositif.
Délai d’utilisation, conservation et reprise de l’avantage
- Si l’argent n’est pas utilisé dans les 6 mois, la part non utilisée n’est pas exonérée à ce titre. Prévoyez le calendrier de l’achat ou des travaux avant de verser.
- Si le logement n’est pas conservé 5 ans dans les conditions prévues, l’impôt est dû, avec un intérêt de retard (art. 1727 du CGI).
- Un don est définitif. Vérifiez qu’il ne vous prive pas des ressources nécessaires à votre logement, à vos soins ou à vos dépenses courantes.
Ce que l’audit vérifie pour vous
- Si le don pour un logement s’applique à votre famille, et pour quel montant, compte tenu des projets de vos enfants ou petits-enfants.
- Comment il s’articule avec vos donations passées et avec les abattements encore disponibles.
- Vos ressources après le don, et l’effet sur l’impôt de chacun au premier et au second décès.
Questions fréquentes
Des grands-parents peuvent-ils donner pour le logement d’un petit-enfant ?
Oui. Le petit-enfant fait partie des bénéficiaires prévus. Chaque grand-parent peut donner jusqu’à 100 000 €, dans la limite de 300 000 € par bénéficiaire, tous donateurs confondus.
Ce don utilise-t-il l’abattement de 100 000 € par enfant ?
La loi ne dit pas expressément comment ce don s’articule avec les autres abattements. L’administration précise seulement que la part non utilisée pour le projet peut bénéficier des abattements habituels. L’audit vérifie ce point avec vos donations passées.
Le dispositif sera-t-il prolongé après 2026 ?
Un amendement au projet de loi de finances pour 2027, adopté en première lecture par l’Assemblée nationale, remplace « 2026 » par « 2030 » dans le texte. Tant que la loi n’est pas votée et publiée, la date à retenir reste le 31 décembre 2026. Nous mettrons cette page à jour.